Immobiliare di lusso: Londra e Milano tra incertezze globali e trasformazioni locali

 

Negli ultimi anni, il mercato immobiliare di lusso ha smesso di essere il rifugio sicuro che era un tempo. Le certezze si sono incrinate, i capitali si sono fatti più cauti e anche le città più prestigiose d’Europa, Londra e Milano su tutte, si trovano oggi a dover fare i conti con un contesto nuovo, meno prevedibile e più selettivo.

A guidare questa trasformazione è prima di tutto un dato: a Kensington e Chelsea, cuore dell’immobiliare d’élite londinese, i prezzi delle case sono scesi al livello più basso dal 2013, con un crollo annuo del 15,1%. Un calo prolungato, che si ripete da oltre 30 mesi, e che non è isolato: anche Westminster e Hammersmith & Fulham mostrano segni di debolezza. (Come riportato nel recentissimo articolo del Financial Times FT)

Londra, un tempo considerata “la cassaforte d’Europa”, oggi si trova a ridimensionare le sue ambizioni nel settore residenziale di fascia alta. E Milano? Non è immune, ma vive la stessa crisi da un’altra angolazione.

Da capitale globale a mercato fragile: il caso Londra

Fino a pochi anni fa, investire nel centro di Londra era una scelta quasi ovvia per i grandi patrimoni del mondo. Il motivo era semplice: stabilità politica, giuridica e fiscale, più un mercato iper-liquido. Ma dagli anni successivi al 2014, qualcosa è cambiato. Prima le riforme sull’imposta di bollo, poi la Brexit, infine la pandemia e l’abolizione del regime fiscale non-dom hanno spezzato l’equilibrio.

Queste politiche hanno reso meno attraente acquistare immobili nel centro della capitale inglese, soprattutto per quegli acquirenti internazionali che un tempo costituivano il motore di questo mercato. E il risultato è sotto gli occhi di tutti: un lento declino, aggravato da una domanda più razionale e selettiva.

Secondo Savills, il valore degli immobili di pregio è calato in media del 21,2% rispetto al picco del 2014. Una correzione significativa, che molti esperti definiscono strutturale più che ciclica.

Milano: la crescita rallenta, ma la reputazione tiene

In Italia, Milano è l’unica città a potersi paragonare, almeno per dinamismo e attrattività, ai mercati immobiliari internazionali. Negli ultimi dieci anni, il capoluogo lombardo ha visto nascere interi quartieri di nuova generazione: CityLife, Porta Nuova, NoLo. Il centro storico ha mantenuto la sua attrattiva, e investitori stranieri, pur in misura più limitata rispetto a Londra, hanno dimostrato interesse crescente.

Tuttavia, il contesto economico attuale sta rallentando anche la corsa milanese. L’aumento dei tassi d’interesse, la maggiore inflazione, l’inasprimento della tassazione sulle seconde case e sulle plusvalenze hanno reso il lusso più “costoso”, più difficile da sostenere per molti.

La differenza principale con Londra, però, resta nella composizione della domanda: Milano è sostenuta da una solida componente nazionale, che la rende meno esposta agli shock geopolitici e fiscali globali.

Città e periferie: un mercato a geometria variabile

Un altro elemento comune è il crescente scarto tra centro e periferia. A Londra, mentre i quartieri di lusso perdono valore, le aree più periferiche – come quelle del Nord Est dell’Inghilterra – registrano una forte crescita dei prezzi. Anche Milano mostra segnali simili: quartieri emergenti e rigenerati attraggono acquirenti grazie a prezzi più accessibili e nuove infrastrutture.

Questo spostamento geografico della domanda ha due conseguenze:

1. Una maggiore frammentazione del mercato, in cui le medie nazionali diventano sempre meno rappresentative.

2. Una nuova mappa del valore urbano, in cui il concetto di “pregio” non è più legato solo alla posizione, ma anche alla qualità della vita, ai servizi, alla sostenibilità.

Guardando al futuro: incertezza, selettività e visione

Qual è, dunque, il futuro del mercato immobiliare di lusso? In entrambe le città, la ripresa non sarà automatica, né omogenea. Dipenderà da variabili complesse: crescita economica, fiducia degli investitori, stabilità normativa e capacità delle città di reinventarsi.

A Londra, si attende un ritorno degli investimenti internazionali, ma condizionato da un contesto più favorevole. A Milano, la sfida è consolidare il proprio posizionamento come città internazionale, attrattiva non solo per la sua bellezza, ma anche per la sua affidabilità.

In un mondo sempre più incerto, gli acquirenti di fascia alta cercano più che mai valore nel lungo termine, qualità della vita, e sicurezza dell’investimento. Le città che sapranno offrire tutto questo, anche in forme nuove, saranno le vincitrici del prossimo decennio immobiliare.

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