Milano è davvero una città in bolla? Prezzi delle case, redditi e il falso bersaglio degli affitti brevi

Il rapporto tra valore degli immobili e redditi racconta una Milano sempre più costosa. Ma attribuire la crisi abitativa agli affitti brevi significa confondere una conseguenza con la causa del problema.

Milano è diventata troppo cara?

La domanda è ormai quasi inevitabile. Basta guardare i prezzi delle abitazioni, confrontarli con gli stipendi di chi vive e lavora in città e osservare quanto sia diventato difficile, soprattutto per giovani e famiglie, acquistare casa senza un aiuto patrimoniale alle spalle.

Un recente confronto sul rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi ha riportato al centro del dibattito un numero particolarmente significativo: a Milano il valore medio delle compravendite è arrivato a circa 10,5 volte il reddito medio nel 2025.

Un dato che colpisce, ma che deve essere interpretato correttamente.

Perché dire che una casa costa “10,5 volte il reddito” non significa affermare che una famiglia impiegherebbe necessariamente 10,5 anni per acquistare un'abitazione. Si tratta di un indicatore di accessibilità, utile per misurare quanto il mercato immobiliare si sia allontanato dalla capacità reddituale degli abitanti.

Ed è proprio qui che comincia la vera storia di Milano.

Dieci volte il reddito: Milano è diventata una città inaccessibile?

Il rapporto prezzo/reddito è uno degli indicatori più utilizzati per capire quanto sia diventato difficile acquistare una casa rispetto alle disponibilità economiche della popolazione.

Ma bisogna fare attenzione alle metodologie.

Il dato di circa 10,5 volte utilizzato per Milano deriva dal rapporto tra prezzo medio delle compravendite e reddito medio dichiarato.

Il Deloitte Property Index 2025 utilizza invece un indicatore differente: calcola quante annualità di stipendio lordo sono necessarie per acquistare un appartamento nuovo standardizzato di 70 metri quadrati.

Secondo questa metodologia, Milano raggiunge 9,9 annualità, contro le 10,8 di Londra centro.

La differenza tra i due numeri non è una contraddizione. Sono semplicemente due fotografie scattate con obiettivi diversi.

Ed entrambe raccontano qualcosa di importante: Milano è diventata una delle città europee nelle quali il rapporto tra il costo della casa e la capacità economica dei residenti è più problematico.

Milano e Londra: una distanza che si è accorciata

È probabilmente il confronto più sorprendente.

Per anni Milano è stata considerata una città costosa soprattutto rispetto agli standard italiani. Londra, Parigi o Amsterdam appartenevano invece a una categoria diversa: le grandi metropoli internazionali dove i prezzi immobiliari erano strutturalmente elevati.

Oggi questa distanza appare molto più ridotta.

Secondo il Deloitte Property Index 2025, acquistare un'abitazione nuova standard di 70 metri quadrati richiede circa 9,9 annualità di stipendio lordo a Milano, contro 10,8 a Londra centro.

Ma Milano non è la città europea più difficile dal punto di vista dell'accessibilità.

La stessa rilevazione indica circa 15,4 annualità ad Amsterdam, 15,3 ad Atene e 15 a Praga. Roma si colloca a 8,1 e Torino a 4,9.

Il confronto restituisce quindi un'immagine più complessa di quella suggerita dal semplice slogan “Milano è diventata come Londra”.

Milano non è Londra.

Ma, almeno sotto il profilo del rapporto tra redditi e costo di una nuova abitazione, la distanza si è ridotta considerevolmente.

E un'altra analisi, pubblicata dal Financial Times con una metodologia ancora diversa, arriva addirittura a stimare per Milano un rapporto prezzo/reddito intorno a 12,5, superiore al 10,6 attribuito a Londra.

Non è quindi corretto costruire una classifica assoluta mettendo insieme numeri ottenuti con metodologie differenti. È però corretto osservare la tendenza: Milano non è più soltanto una città cara per gli standard italiani. È diventata una città con dinamiche immobiliari tipiche delle grandi economie urbane europee.

Ma una casa molto cara significa che siamo dentro una bolla?

No.

Ed è probabilmente questa la distinzione più importante dell'intera discussione.

Una casa può essere molto costosa rispetto al reddito senza che il mercato sia necessariamente in una bolla speculativa.

Prezzo elevato, scarsa accessibilità, sopravvalutazione e bolla immobiliare non sono sinonimi.

Il rapporto prezzo/reddito ci dice soprattutto qualcosa sulla capacità degli abitanti di sostenere il costo delle abitazioni. Non ci permette, da solo, di prevedere un futuro crollo dei prezzi.

Per parlare seriamente di una possibile bolla bisogna osservare un insieme molto più ampio di variabili: andamento dei prezzi, redditi, domanda, offerta, condizioni del credito, costo dei mutui, rendimenti degli investimenti e aspettative degli operatori.

L'OECD utilizza infatti il rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi come indicatore di accessibilità, ma evidenzia la necessità di leggere questo dato insieme all'evoluzione dei prezzi e al costo del finanziamento.

Questo significa che Milano può avere un problema enorme di accessibilità senza essere necessariamente una città “in bolla”.

Ed è una differenza tutt'altro che semantica.

Il paradosso italiano: case meno care, Milano sempre più cara

Qui emerge forse uno degli aspetti più interessanti.

Se allarghiamo lo sguardo all'Italia, la fotografia cambia radicalmente.

A livello nazionale, negli ultimi anni, il mercato immobiliare italiano non ha seguito la stessa traiettoria di Milano. Secondo i dati OECD richiamati nell'analisi, nel periodo 2019-2024 l'Italia è stata tra i Paesi nei quali i prezzi reali delle abitazioni sono diminuiti.

Milano, invece, ha seguito una dinamica molto diversa.

Ed è proprio questo il punto.

Il problema non è semplicemente che in Italia le case costano troppo.

Il problema è che Milano sta assumendo sempre più le caratteristiche di una grande città internazionale, mentre i redditi di chi vive nel nostro Paese non sono cresciuti allo stesso ritmo dei valori immobiliari.

È una frattura che rischia di diventare sempre più evidente.

Da una parte una città capace di attirare studenti, professionisti, imprese, capitali, investitori e domanda internazionale.

Dall'altra una popolazione residente che deve confrontarsi con stipendi che, nel complesso, hanno avuto una crescita molto più contenuta.

Quando domanda e redditi si muovono a velocità diverse, il mercato immobiliare diventa inevitabilmente il punto nel quale questa tensione si manifesta.

Perché Milano è diventata così costosa?

Ridurre tutto a una singola causa sarebbe comodo. Ma sarebbe anche sbagliato.

Milano ha attraversato negli ultimi quindici anni una trasformazione profonda.

La città ha aumentato la propria attrattività economica e internazionale. Sono cresciuti gli investimenti, la domanda di abitazioni in determinate aree, i progetti di rigenerazione urbana e l'interesse di acquirenti e investitori provenienti anche dall'estero.

Contemporaneamente, però, l'offerta abitativa non è cresciuta necessariamente alla stessa velocità della domanda, soprattutto nei segmenti e nelle zone maggiormente richiesti.

È una dinamica immobiliare elementare: quando molti soggetti competono per un numero limitato di abitazioni, il prezzo tende a salire.

A questo si aggiungono la trasformazione qualitativa del patrimonio, la riqualificazione di interi quartieri, la presenza di nuovi sviluppi immobiliari e la progressiva concentrazione della domanda nelle zone considerate più attrattive.

Il risultato è una Milano nella quale il valore di determinati immobili è aumentato molto più rapidamente della capacità reddituale di una parte consistente dei residenti.

Ed è questo, prima ancora degli slogan, il cuore del problema.

Gli affitti brevi sono davvero il nemico?

A questo punto arriva inevitabilmente Airbnb.

Ogni volta che si parla di difficoltà nel trovare casa a Milano, il dibattito tende a concentrarsi sugli affitti brevi.

Ed è comprensibile.

Un appartamento destinato al turismo non è, contemporaneamente, disponibile per una famiglia che cerca una locazione stabile.

In alcune zone della città, soprattutto quelle maggiormente interessate dai flussi turistici, la diffusione degli affitti brevi può quindi sottrarre una parte dell'offerta al mercato residenziale tradizionale.

Negarlo sarebbe sbagliato.

Ma trasformare questo fenomeno nella causa della crisi abitativa milanese è altrettanto semplicistico.

La posizione più corretta, a mio avviso, è un'altra:

gli affitti brevi sono un fenomeno da governare, ma non sono la causa principale della crisi abitativa di Milano.

La differenza è fondamentale.

Perché se immaginiamo di trasformare improvvisamente tutti gli appartamenti oggi destinati agli affitti brevi in abitazioni disponibili per locazioni di lungo periodo, avremmo certamente aumentato l'offerta residenziale.

Ma non avremmo risolto il problema strutturale.

Avremmo semplicemente spostato una parte degli immobili da un mercato all'altro.

Il vero problema è l'offerta

Milano ha bisogno di più abitazioni.

Non soltanto di abitazioni più economiche, ma di un'offerta complessivamente più ampia e diversificata.

Nuove costruzioni dove economicamente e urbanisticamente sostenibili. Recupero del patrimonio esistente. Rigenerazione urbana. Conversione di immobili inutilizzati. Housing accessibile. Maggiore disponibilità di abitazioni in locazione a lungo termine.

La questione non è scegliere semplicemente tra residenti e turisti.

È fare in modo che una città diventata così attrattiva sia in grado di offrire una quantità sufficiente di abitazioni alle persone che quella città la fanno funzionare ogni giorno.

Perché c'è un paradosso che non possiamo ignorare.

Milano vuole attrarre aziende, studenti, professionisti e investimenti.

Ma se una persona che lavora a Milano non può più permettersi di vivere a Milano, prima o poi quella stessa attrattività rischia di trasformarsi in un problema.

Milano non deve diventare più economica. Deve diventare più accessibile

È una differenza che vale la pena sottolineare.

Una città può ridurre i prezzi delle case diventando meno attrattiva, perdendo abitanti, investimenti e opportunità.

Non sarebbe necessariamente un successo.

L'obiettivo dovrebbe essere diverso: mantenere l'attrattività della città aumentando contemporaneamente la possibilità per chi ci lavora di abitarci.

Questo significa intervenire sull'offerta.

Perché una città dinamica non può essere sostenibile soltanto per chi possiede già una casa o dispone di redditi molto elevati.

La sfida dei prossimi anni sarà quindi trovare un equilibrio tra tre elementi: attrattività economica, valore immobiliare e accessibilità abitativa.

Non è una sfida semplice.

Ma è quella che Milano dovrà affrontare.

Il problema di Milano non sono gli affitti brevi

Gli affitti brevi possono essere regolamentati.

Possono essere limitati in determinate aree. Possono essere sottoposti a regole più stringenti. Possono essere governati per evitare che interi quartieri si trasformino esclusivamente in destinazioni turistiche.

Ma confondere questo intervento con la soluzione della crisi abitativa sarebbe un errore.

Perché il problema è più profondo.

Milano ha un problema di rapporto tra valore degli immobili e capacità reddituale dei residenti.

Una città nella quale la casa vale sempre di più rispetto allo stipendio di chi la abita diventa inevitabilmente meno accessibile.

E quando domanda, investimenti, attrattività internazionale e trasformazione urbana aumentano più velocemente dell'offerta abitativa, il mercato immobiliare finisce per raccontare questa tensione attraverso i prezzi.

La vera domanda, quindi, non dovrebbe essere soltanto:

“Come facciamo ad abbassare i prezzi delle case?”

Dovremmo chiederci:

“Come facciamo a costruire una Milano nella quale più persone possano permettersi di vivere?”

È una domanda molto più difficile.

Ma anche molto più importante.

Perché Milano non deve necessariamente diventare una città più povera per diventare più accessibile. Deve diventare una città capace di aumentare l'offerta abitativa mentre continua a crescere.

Ed è probabilmente questa la vera partita immobiliare dei prossimi anni.

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