La vivace mappa degli affitti brevi a Milano sta subendo una significativa trasformazione. Un vento di cambiamento, fatto di nuove regole e una minore densità di "puntini" sulla cartina virtuale, sta ridisegnando il panorama delle locazioni turistiche. In soli tre mesi, da dicembre scorso al 13 marzo, ben un alloggio su tre è sparito dal mercato. I numeri parlano chiaro: dalle 22.627 case "turistiche" censite prima delle festività natalizie, si è passati a 16.114, segnando un netto calo del 29%, equivalente a 6.513 soluzioni in meno.
La data spartiacque per gli affitti brevi ha un nome e una scadenza precisa: Capodanno 2025. Il primo gennaio, infatti, rappresentava l'ultimo giorno utile per richiedere il cosiddetto CIN (Codice Identificativo Nazionale). Questo codice, associato a ogni singola sistemazione, mira a creare un registro unico a livello ministeriale di tutte le strutture ricettive (ad oggi, l'85% delle sistemazioni in Italia risulta registrato, con la stessa percentuale in Lombardia e l'82% a Milano). Questo nuovo carico burocratico sembra aver disincentivato una fetta di proprietari.
Dietro i Numeri: Non Solo Burocrazia
Tuttavia, se i dati testimoniano una decisa contrazione, un'analisi più approfondita da parte degli esperti del settore suggerisce una lettura più sfumata. Sembra che a rimanere attivi sulle piattaforme siano principalmente gli host che gestivano questa attività in modo professionale (i cosiddetti "super host") o coloro che si sono adeguati in tempo al nuovo perimetro normativo. Lungi dall'essere una "bolla scoppiata", si tratterebbe piuttosto di un calo fisiologico. È interessante notare come Airbnb stesso sia stato tra i primi sostenitori del CIN.
Ma il codice identificativo non è l'unico elemento di novità. Nell'ultimo anno, la "stretta" sugli affitti brevi si è concretizzata attraverso un iter progressivamente più complesso, che ha incluso un giro di vite sulla sicurezza degli alloggi (dall'obbligo di estintore al rilevatore di monossido e gas combustibile). Si aggiunge poi la questione delle "lock box": una circolare ministeriale ora prevede il check-in di persona e non più esclusivamente online. Infine, non vanno dimenticati l'avviso di inizio attività e la comunicazione periodica del numero di ospiti e della loro presenza.
Buenos Aires e Porta Venezia le Zone Più Colpite
Gli effetti di queste nuove disposizioni sono tangibili, come evidenziano i dati raccolti dal sito InsideAirbnb. Analizzando la città quartiere per quartiere, una delle aree più colpite è quella circostante a Buenos Aires e Porta Venezia, dove si registra un calo assoluto di 636 sistemazioni, portando il totale a 1.149. La tendenza al ribasso è generalizzata e coinvolge tutti i distretti: le centralissime Duomo e Brera perdono rispettivamente 526 e 384 case in tre mesi. Le zone Sarpi e Loreto si attestano invece sulle 612 e 562 sistemazioni, rispettivamente.
Parallelamente alla diminuzione del numero di alloggi, si registra anche una contrazione dei guadagni. Rispetto a dicembre, si abbassa sia il costo medio di una notte (da 174 a 144 euro) che il guadagno medio annuo (da 9.172 a 8.517 euro).
Quale Futuro per le Case "Scomparse"?
Restano aperte alcune domande cruciali: queste case che hanno abbandonato il mercato degli affitti brevi faranno ritorno? E se sì, in che forma? È plausibile ipotizzare un loro rientro nel circuito degli affitti a lungo termine, abbandonando definitivamente la formula "turistica"? Il futuro del mercato immobiliare milanese, in questo specifico segmento, appare ancora incerto e in evoluzione.
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